1-4月份衡阳市中心城区房地产市场形势分析

一、商品房成交统计

（一）商品房供销情况

1、商品房供应量

2017年1-4月份，市中心城区累计批准预售商品房63.90 万㎡，与去年同期相比增长-24.49%,其中批准预售住宅面积44.70 万㎡，与去年同期相比增长-26.56%。4月份，中心城区批准预售面积26.84万㎡，同比增长-21.31%，环比增长46.75%。其中住宅批准预售面积为25.46万㎡，同比增长24.50%，环比增长180.40 %。今年以来，4月份中心城区供应市场表现最为活跃，住宅的新增供应量大幅提高。

2、商品房销售量

2017年1-4月份，中心城区累计销售商品房13608 套、面积152.05万平方米、金额71.77亿元，与去年同期相比分别增长13.51 %、11.74%、23.89%，其中住宅销售11667套、面积135.90万平方米、金额58.59 亿元，同比分别增长13.87 %、11.25%、23.35%。我市认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策，坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”。当前销售数据说明，我市中心城区房地产处在平稳健康的发展水平中，并未有房产泡沫之说。同时中心城区房地产销售的“住宅属性”较强，基本为刚性需求和改善性需求，市场存在的投机性炒作成分较少，购房人群已经趋向理性化。            

3、商品房面积供销对比（商品房批准预售面积:商品房销售面积）

2017年1-4月份，市中心城区商品房供销比为0.42，商品房面积住宅供销比为0.33，商品房供销比值相比去年同期减小0.2。今年市中心城区新增住宅供应处于低位，但成交量却稳定增长，所以形成较大的供销差异，市场库存也得到进一步减少。从近12个月中心城区商品房供销对比情况来看，今年以来各月的供销比值均处于较低的水平线上，可以看到2月份比值最低。回顾去年，中心城区有5个月市场处于供过于求的状态，其中9月份供销比值最高达到2以上。

4、商品房住宅套型结构（按套数计）

2017年1-4月份，市中心城区新建商品房住宅（套数）供销比为0.36，供应套均面积为108㎡,销售套均面积为116㎡。中心城区市场受二胎开放政策影响较大，为了迎合二孩刚需，市场加大了大户型的供应比例，今年120㎡以上的户型比例相比去年同期明显增加。

（二）新建商品房价格分析

2017年1-4月份，新建商品房网上住宅签约均价为4311 元/㎡，与去年同期相比增长10.97%；非住宅签约均价为8161元/㎡，同比增长6.99%，中心城区的新建商品房市场相比去年同期价格涨幅较明显。从价格走势图可以看出，今年以来我市中心城区各月住宅均价在2016年当月水平之上运行。近几年我市高品质楼盘开发已成为市场主流，房价受成本推动等因素的影响上涨也是必然结果。在分月来看，从去年9月份开始中心城区住宅月销售均价开始稳定站上4200元/㎡，9月后房价各月振幅波动不大。非住宅方面，中心城区非住宅受成交类别的结构性因素影响较大，价格波动很难得到真实的反映。

（三）新建商品房库存量分析

为了积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展，政府已推出多项政策，大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度、创造条件降低购房成本、不断提升住房品质建设、严格控制房地产开发土地供应等。截至2017年4月底,我市中心城区商品房累计库存量面积439.68万㎡（其中住宅累计库存量面积282.79万㎡；非住宅累计库存面积156.89万㎡）。我市中心城区住宅库存量已经连续4个月得到下降，目前库存情况已创近两年中心城区历史的最低水平。

二、房产二级市场（二手房）统计

（一）交易量

2017年一季度，中心城区二手房交易面积17.04万㎡，其中住宅交易面积15.77万㎡。与去年同期相比，二手房住宅交易面积增长1.87%，涨幅不大。单月来看，3月份二手住宅成交量环比上月下降32.55%，但同比增幅却达到59.56%。

（二）住房一、二级市场交易量对比

从2017年一季度成交面积上看，中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为6.04:1，相比上月数值有所减小。一级、二级市场之比超过6，表明衡阳正处于房地产市场快速成长期，新房的规模远超过二手房的规模。

三、房地产开发投资数据

今年3月份我市中心城区累计完成房地产开发投资20.05亿元，与去年同期相比增长0.79%。施工面积达到1201.80 万平米，同比增长2.56%；其中新开工面积达到125.20 平米，同比增长21.48%。截止至3月底，中心城区住宅用地市场供需上升，企业投资意愿增加，房地产开发投资各项指标均呈正增长状态，其中新开工面积同比增幅最大。