1-5月份衡阳市中心城区房地产市场形势分析

一、商品房成交统计

（一）商品房供销情况

1、商品房供应量

2017年1-5月份，市中心城区累计批准预售商品房84.43万㎡，与去年同期相比增长-13.98%,其中批准预售住宅面积63.23万㎡，与去年同期相比增长-12.75%。5月份，中心城区批准预售面积20.53万㎡，同比增长51.74%，环比增长-23.51 %。其中住宅批准预售面积为18.53万㎡，同比增长59.74%，环比增长-27.22%。

2、商品房销售量

2017年1-5月份，中心城区累计销售商品房17735 套、面积197.22万平方米、金额93.14 亿元，与去年同期相比分别增长16.85 %、14.94%、27.85%，其中住宅销售15234套、面积176.89万平方米、金额76.95 亿元，同比分别增长18.02 %、15.25 %、28.89%。 

3、商品房面积供销对比（商品房批准预售面积:商品房销售面积）

2017年1-5月份，市中心城区商品房供销比为0.43，商品房面积住宅供销比为0.36。今年市中心城区新增住宅供应处于低位，但成交量却稳定增长，形成较大的供销差异，市场库存快速下降。从近12个月中心城区商品房供销对比情况来看，今年以来各月的供销比值均处于较低的水平线上，市场新增供应一直处在“供不应求”的状态。中心四城区新增商品房供销比值均在0.6以下。分城区来看，雁峰区的供销比值最大；石鼓区的供销比值最小，供不应求表现最为明显。

4、商品房住宅套型结构（按套数计）

2017年1-5月份，市中心城区新建商品房住宅（套数）供销比为0.38，供应套均面积为109㎡,销售套均面积为116㎡。中心城区市场受二胎开放政策影响较大，为了迎合二孩刚需，市场加大了大户型的供应比例，今年120㎡以上的户型比例相比去年同期明显增加。

（二）新建商品房价格分析

2017年1-5月份，新建商品房网上住宅签约均价为4350元/㎡，与去年同期相比增长11.83 %；非住宅签约均价为7964元/㎡，同比增长9.62 %。从价格走势图可以看出，今年以来我市中心城区各月住宅均价均在2016年当月水平之上运行，走出了一条平稳的价格趋势线。近几年我市开发的楼盘品质越来越高，成本自然也越来越高，加上今年新房市场供应量一直处于“供不应求”的状态，所以房价自然也越走越高。非住宅方面，中心城区非住宅受成交类别的结构性因素影响较大，价格波动很难得到真实的反映。

（三）新建商品房库存量分析

截至2017年5月底,我市中心城区商品房累计库存量面积419.10万㎡（其中住宅累计库存量面积262.43万㎡；非住宅累计库存面积156.67万㎡）。我市中心城区住宅库存量已经连续5个月得到下降，目前库存情况已创近两年中心城区历史的最低水平。

二、商品房购房人群分析

（一）购房人户籍统计

截止至5月底，今年衡阳市本地居民商品住宅购房占比为86.96%，其中县（市）区占61.45%；省内衡阳周边城市购房占比为7.74%；省外购房占比为5.30%。今年衡阳市本地居民非住宅购房占比为84.07%，其中县（市）区占46.26%；省内衡阳周边城市购房占比为5.35%；省外购房占比为10.58%。当前衡阳中心城区商品房市场的主力购买人群来源于衡阳市下辖各县（市）区，县（市）区居民消费水平不断提高，对居住品质需求提升，投资性房地产的购买意愿加强，所以消费战场逐渐转向上一级的中心城区，县（市）区的购买人群已然成为市场的主力。对比近两个月的购房人群户籍占比数据，县（市）区的购买比例还在扩大。省外购房人群更倾向对非住宅的投资。

（二） 购房人群年龄构成

2017年1-5月份，中心城区商品房住宅的购房人群中30岁之内的比例稍大，然后随着年龄段增长购房比例逐渐减少，50岁以上的购房客户仅占9.50%。非住宅方面，除了50岁以上这个年龄段外，其他购房比例随着年龄段的增长而增加，40-50岁这个年龄阶段的人群为非住宅购买的主力军。我市中心城区住宅市场潜在需求主要是自住性需求和改善性需求，而自住需求主要部分来自于婚房的刚需，所以30岁之内这个年龄段的比重较大，而非住宅的购买客户主要为投资性购买需求，需要有一定的原始资金积累，年龄大的购房实力相对较强。

三、商品房购房付款方式

商品房购房付款方式按成交套数计算比例，今年1-5月份衡阳中心城区商品住宅销售的银行按揭比例为63.03%，公积金的贷款比例为16.39%，现金付款比例为29.58%。与上月末情况相比，公积金的贷款和现金付款比例明显上升，银行按揭比例相应减少。非住宅销售的付款方式未涉及公积金，当前现金付款比例超过市场的6成。

四、房产二级市场（二手房）统计

（一）交易量

2017年1-5月份，中心城区二手房交易面积29.66万㎡，其中住宅交易面积27.41万㎡。与去年同期相比，二手房住宅交易面积增长-7.83%，涨幅呈负增长。单月来看，5月份二手住宅成交面积环比上月上涨14.76%，但同比增长-13.25%。

今年中心城区新房市场销售火热，二手房却处在不温不火的状态。1月份销售相对较旺，2月为二手房市场销售淡季，3月份市场温度逐渐回升。但总体来说，今年的市场活跃度不及去年。

（二）住房一、二级市场交易量对比

2017年1-5月份，中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为6.45:1，比值有明显增大趋势。衡阳正处于一级市场快速发展期，二级市场受一级市场的冲击量较大。受传统观念的影响，目前衡阳购房户更偏向于新房市场，所以新房、二手房市场发展不平衡现象仍将长期存在。

综合来说，衡阳房地产市场的梯级消费观念尚未形成，二手房中介市场缺乏诚信和市场监管，同时二手房市场的政策推力和市场培育力度不够均是影响我市二手房市场销售的主要原因。

五、房地产开发投资数据

（一）投资情况

今年5月份我市中心城区累计完成房地产开发投资34.59亿元，与去年同期相比增长19.78。施工面积达到1300.80万平米，同比增长13.39%；其中新开工面积达到190.46平米，同比增长33.49%。截止至5月底，中心城区房地产开发投资进一步回升，企业投资意愿增加，房地产开发投资各项指标均呈正增长状态，其中新开工面积同比增幅最大。

我市中心城区房地产呈现销售旺盛局面，现金流的快速回笼为房地产开发企业的后续发展提供强劲的资金保障，今年中心城区房地产开发投资也得到平稳增长。房地产投资施工是市场后期供应的风向标，对于感知市场走势的敏感度相当高，中心城区商品房销售情绪热情高涨，明显带动投资和新开工企稳回升。

（二）资金来源

2017年4月份我市中心城区银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款金额为244.21万元，其中对居民购房、建房的消费性贷款金额为178.96万元。