二季度市场大宗交易活跃 写字楼仍是投资热点

高力国际最新季度报告显示，2017年第二季度国内房地产市场大宗交易活跃，北京、上海、广州、深圳四地录得340亿元的交易总金额，其中优质写字楼仍为投资热点，次中心区域的增值型资产和工业物业的前景广阔。

上海

第二季度，上海大宗交易市场总体保持活跃，共录得8笔交易完成，其中7笔交易是由国内投资者完成，交易总金额约162亿元。写字楼持续成为投资者青睐的标的，8宗交易中有7个为写字楼或以办公为主的综合用途项目。

虽然国内开发商很想进入上海市场，但是由于土地供应，拿地的竞争激烈，所以这些开发商开始购买上海的现有存量或者寻求与现有业主合作建立合资项目，高力团队于今年上半年操作完成的琴海苑项目就是最好的案例。

预计第三季度活跃买家包括人民币基金、本地资产管理公司和资金充足的外国机构。

主要交易

滨江集团以约23亿元的价格收购黄浦区琴海苑项目49%的股权，与上置集团形成合资伙伴关系

位于虹口区的虹口SOHO以约36亿元的价格出售予吉宝置业、首峰资金管理和另一联合投资者

位于杨浦区的国正中心以约26亿元的价格出售予凯德集团

北京

将目光转向北京市场，投资者继续将重点放在次中心区域资产以及写字楼、商铺和商务园区市场的改造项目投资机会上。

作为一线城市，北京房地产市场整体流动性仍较低，新的投资机会相对较少。不过依然有交易达成，尤其是在次中心区域。

熟悉当地市场的活跃投资者应能继续发掘出满足自身需求的投资项目。此外，国内投资者相比国外投资者更加活跃。

望京、通州等次中心区域将继续发展。通州位于北京东部，距离市中心17公里，是正在建设中的卫星城市，政府计划逐步将一些职能转移到通州。此外，很多新的基础设施项目也正在建设中，包括地铁线和规划的大兴国际机场（距离市中心以南46公里），将继续促进次中心区域的发展和完善。第二季度北京完成了三笔主要交易，显示出投资者对次中心区域内增值型资产的浓厚兴趣。我们预计，这一趋势将延续到第三季度。

主要交易

华润斥资17亿元收购了中兴通讯的中兴大厦（29,982平方米），该物业位于北京市海淀区，是一座具有增值潜力的写字楼

平安信托斥资12.5亿元收购位于望京的北京新一城（50,086平方米）

一家当地投资者以7.31亿元的价格收购中关村科技园区上地的一栋研发大楼（34,364平方米）

珠江三角洲

珠三角的房地产表现为以政策为导向的市场。随着其税率的优惠政策以及行政办事流程的简化，珠江三角洲逐渐开始吸引越来越多的投资者和房地产开发商的关注。

在政府政策引导下，珠江三角洲，尤其是深圳的写字楼的投资者和开发商现在更倾向于开发办公楼以自用。

零售物业市场保持强劲，广州录得一笔大宗整售交易。领展房地产投资信托基金斥资40亿元收购了广州荔湾区的大都会广场。交易时大都会广场的入驻率为94.1%，投资回报率约为4%。

企业拿地建设总部的需求旺盛，深圳湾超级总部基地的三处商用地块以共计98亿元售出，平均单价每平方米17,529元。买家分别是神州数码、中兴通讯和中国电子科技集团。

政府将继续对土地市场进行调控，鼓励商业用地和工业用地统一产权；在商业用地方面，政府希望引导写字楼市场，通过长期租赁和开发自用的方式，促进更多以功能导向的投资。在工业用地方面，政府的监管则为确保为产业研发或工业生产预留合理空间。

在以自用为主要目的的投资者和开发商引导下，写字楼市场将基本保持活跃。

我们预计，政府或将通过政策法规方式，进一步鼓励金融和科技类的企业迁往黄金地段，以吸引潜在投资者。除土地定向出让外，城市更新将成为投资者和开发商的土地供应的主要来源。第三季度，零售物业市场有望继续保持强劲势头。

华西

成都房地产投资市场在国内客户中一直很活跃。住宅市场增长潜力有限，因而国内开发商的焦点开始转向写字楼市场，尤其青睐黄金地段的甲级写字楼物业。西安写字楼市场尚处于起步阶段，目前只有15座单一所有权写字楼，其他多数由当地开发商所有。我们预计西安的写字楼市场将是下一个投资热点。

年第二季度成都房地产市场情绪总体保持乐观。住宅市场虽然仍广受欢迎，但是增长机会依然有限。在写字楼市场，黄金地段的甲级写字楼对国内投资者仍然有巨大吸引力。由于控制率较低且租户品质较高，成都成熟地段和西安高新区的商务园区也很受欢迎。工业废料处理领域尤其活跃，但是买家只对成熟地段的物业感兴趣。成熟高新区的物流仓库市场非常活跃，例如双流区、龙泉驿区、新都区，但是这些地区的土地供应十分有限。

第三季度，国内投资者的关注点依然会是写字楼市场，尤其偏好成都黄金地段的甲级写字楼。成都的商务园区和西安的高新区由于租户稳定、资本价值较低，因此仍然是值得投资的重点区域。我们预计，随着城市化和基础设施的快速发展，这些区域将会迅猛增长。