上海：北外滩将与陆家嘴等错位互补 写字楼存量大增

据《劳动报》报道，近些年，随着一批极具潜力的新兴商务项目相继落户，位于虹口区南部的北外滩区域已从原先的“航运聚集区”蜕变成如今的“航运和金融服务聚集区”。近日，全性房地产咨询公司“莱坊”发布研究报告显示，截至今年一季度，北外滩写字楼面积已为十年前的2.4倍，其租金达到每日每平米7.3元。

写字楼存量为2008年的2.4倍

北外滩，位于虹口区南部滨江，总面积约6.4万平米，西接外滩，南与陆家嘴隔河相望，是上海写字楼市场重要的新兴商务区之一。该区域写字楼市场的发展最早可追溯到1997年上海滩国际大厦的落成，自2002年，北外滩提出打造“航运功能”的定位后，大量港务货运代理公司涌入，也催生了写字楼市场的快速发展，一批乙级写字楼项目进入市场。

根据莱坊方面的数据，2006年至2008年间，北外滩的写字楼规模显示出明显的扩张迹象，每年新增办公面积大约为7万平米，而且诸如瑞丰国际大厦等甲级写字楼的身影也多了起来。至2008年底，北外滩地区的写字楼存量升至63万平方米，较2006年初的总存量增加了50%。

2011年前后，北外滩升级定位为“航运和金融服务集聚区”，原有的写字楼已不能满足入驻企业对高端写字楼办公的需求，写字楼也迎来了又一波建设高峰期。数据显示，截至2017年一季度，北外滩地区写字楼存量已经达到151万平米，是2008年存量的2.4倍，其中甲级写字楼面积占总存量的67%。

区域租金十年增幅达

北外滩区域的写字楼需求受政策导向影响明显。2011年，北外滩相关部门发文，要求加大对于金融企业聚集力度。截至今年，财富管理、金融投资类型的租户快速增长，在北外滩各租户类型中的占比较2012年上升三倍，仅次于航运物流的42%和货运代理的16%。

楼租金达到每天每平米7.3元。北外滩租金的十年增幅为92%，与上海整体甲级写字楼租金水平的差距也在逐渐缩小。

莱坊上海办公楼服务部主管及董事张延军向记者介绍：“北外滩的写字楼租金水平目前在上海主要写字楼商圈中排名第六位，租金相当于排在首位的陆家嘴平均租金的58%。”

与外滩、陆家嘴区域形成错位互补

作为最早启动新兴商务区之一，北外滩如今拥有定位清晰、写字楼体量初具规模、靠近市中心及高租金预期等优势，但同样面临着开发进程较缓、轨交线路较少及现有建筑物影响整体规划等挑战。如何寻求自身发展的突破，这道题依然待解。

莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨给出了数条建议。首先，对于政府而言，应针对北外滩特定的航运及其衍生行业，积极制定招商引资政策，在政策上给予税收优惠，鼓励产业聚集。其次，对于开发商而言，应将眼光放长远，对于商业项目尽量采用只租不售的长期持有策略并加强后期管理，以保证物业品质。其三，对于租户和买家而言，考虑到北外滩的定位和发展潜力，建议航运及其相关行业可以选择入驻，以享受产业聚集所带来的利好。根据规划，北外滩将与外滩、陆家嘴、洋山深水港等区域错位互补，重点打造航运、金融企业总部的集聚地、邮轮客运中心、口岸服务中心和文化创意中心五大功能。截至2020年，该片区内将规划兴建84万平方米甲级写字楼，写字楼规模相当于在上海再造一个中央商务区。