长租公寓如何破解盈利“生死劫”

马化腾的一句“站在风口上，猪都能飞起来”的名言，让不少人趋之如鹜，成为了投机的信徒，有的乘风而起飞得更高，也有高处不胜寒摔得粉身碎骨。而在地产行业内，长租公寓正成为那新一轮的风口。

长租公寓的兴起不是偶然的，随着国民消费方式的升级，以及租赁政策强有力的支撑，长租公寓市场迅速壮大。

2016年12月7日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

长租公寓的最大痛点，盈利低。

在巨大的发展空间和存量时代之下，开发商们面对如此广阔的市场空间，各家企业迅速开始布局，据克而瑞统计结果显示，top10中有3家房企加入其中。此外，链家、我爱我家以及不少创业机构等都已相继布局长租公寓市场，然而，依然有大量的企业持观望态度，主要原因在于长租公寓最大的痛点——租金回报率。

作为一个新兴市场，长租公寓具有投资周期长、运营成本高、租金回报率低等特点。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称，“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点”。郁亮曾公开表示，" 从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。" 此外，龙湖亦于不久之前提出“三年不盈利”的雄心口号。

虽然，盈利难是长租公寓市场存在的普遍困境，但是作为极具市场潜力的新兴行业，仍然有很多值得探讨的模式和空间存在，在当下的市场环境下，运营机构仍然能够通过扩大规模、创新融资方式、搭建线上平台、提高运营能力、拓展衍生业务等多重手段降低成本、缩短收益周期、提高盈利。

1.扩规模，抢占市场先机

在长租公寓的低回报率和高发展空间的矛盾之下，开发商的心思开始转向规模化发展，用放长线钓大鱼的方式，抢占市场先机，从而享受未来市场红利，一场规模大赛随之迅速拉开。

万科董事会主席郁亮表示，“北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科计划今年做到10万间。”目前，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。

8月17日，中骏置业于香港举行中期业绩发布会，其管理层在会上指出：“目前中骏置业长租公寓已有7000多间，主要布局一二线城市。”

9月2日，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在发布会上表示，“冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务，中期目标是希望突破五万间，到2020年，希望在长租公 寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。”

9月6日，朗诗地产董事长田明表示，由朗诗打造的长租公寓——朗诗寓明年将达5万家。

此外，远洋、金地、招商蛇口、旭辉等20多家房企均在阵营之内。

2.多渠道融资，降低成本

在以规模化分摊成本的做法之下，长租公寓金融化的需求进一步加大，房企“寻金之路”变得更为紧要。

由于主体差异和资产质地不同，大部分长租公寓企业往往只能选择成本较高的融资方式，如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等，仅有部分公寓既能取得银行贷款，甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期以及发行信托产品，进行股权融资等。

因此，不少品牌长租公寓转而开始尝试通过定增、市场融资等方式开展融资，拓展融资渠道。其中，最具创新的当属房屋租金分期类ABS融资。继魔方公寓的房屋租金分期类ABS融资后，链家旗下的自如公寓随后亦发行了ABS产品。

事实上，ABS是预期的租约贴现，就是把应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道进行发行。这种模式没有抵押物，如果没有长期稳定的收益做保证，大部分收益将被信托公司和资管公司拿走，因此，对于公寓的运营能力是一个巨大的考验。

3.搭建线上平台，降低管理成本

对于开发商而言，大多数企业都是集中式租赁的拥泵者，而这种模式的优势在于，整栋租赁的时间较长，通常可以租赁至少十年以上；管理集中，降低管理费用；可以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等。

为降低管理成本，部分开发商通过搭建互联网平台，以专项APP平台的方式进行统一管理，节省人力。如万科泊寓，除店长外仅有3名店员，目前,运营泊寓开发的专有APP平台,将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率,降低了管理成本。

4.集体土地建设租赁住房，获取优质资源

一般而言，开发商从当地国企、政府、村集体等业主手中,获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租，一般承租期在10-15年之间。然而，这类资源往往较为，满足不了不断壮大的公寓市场。

近期公布的国土部将在 13 城市开展集体用地建设租赁住房的试点工作，将会极大的缓解租赁土地的局促情况。