衡阳

衡阳房地产市场火了!市民买房要看容积率

2018年01月09日来源:衡阳日报房产百科责任编辑:quyuanshan

刚刚过去的2017年,衡阳房地产市场火了!受“买涨不买跌”的普遍消费心理影响,老百姓买房的积极性更高了。

无论是买房自住,还是购房投资,消费者的心理底线是物权保障,物超所值。前者的法律保障是房产合法,后者则由消费者慧眼自决。普通的购房户除了考量房屋产品的地段位置、园林环境、户型结构等常规品质因素之外,还应特别看重楼盘的容积率。

容积率是建筑面积与用地面积的比率。毋容置疑,容积率是一个楼盘品质的根本性决定因素。容积率越高,单位面积的建筑容量越大,建筑密度越大,人口密度越高,环境质量越低,人均占用的公共设施越少,居住品质显然越低。衡阳市老城区的高容积率在全国排位榜上有名,新城区也普遍高于周边兄弟城市,这也是我市房价低于周边大多数城市的主要原因。我国一线城市房价虽然高的惊人,但其容积率普遍在2.5左右,几乎很少有突破3.0的,而我市2014年前审批在建或建成的项目,容积率在3.0以下的屈指可数。如果以容积率来划分房产品质,同等条件下,1.0以下的是国家限建的别墅,1.0-1.5是高档住宅,1.5-2.5是中高档住宅,2.5-3.0是中档住宅,3.0-3.5是中低档住宅,3.5-4.5是低档住宅,4.5以上是劣质住宅。

容积率也从一个侧面反映了房地产企业的品牌实力。有实力重品质的企业竭力降低容积率,做稳做实做强,如某项目将原超3.0的容积率修改为1.5以下的容积率,成为目前市场高档楼盘,产品品质水涨船高,深得消费者追捧,市场风险大为降低。相反,也有一些房企乘房价上扬追高项目容积率,豪赌市场长涨不衰,此类项目抗风险能力极低,市场变化或消费心理成熟都可能给项目带来难以控制的不利因素。实际上,我国排名靠前的房企几乎没有容积率超过2.5的项目。近几年国内有顶尖房企试图进军衡阳,提出的要求就是容积率在2.0以上的项目不做。然而,经过前期市场调研后,衡阳房产超高容积率与房价的市场规律机制不清晰的现实,使其极为担忧自己所开发建设的低容积率楼盘曲高和寡,最终不敢涉足。近期,衡阳市规委会审议通过了几个4.0高容积率项目,这是适应国家有关部委稳控我市房价要求的一大举措。

容积率最终决定了房子的价值和价格。综前所述,容积率与房子的价格应当成反比,同城同地段同等条件下,高容积率应当低价值低价格,反之,低容积率应当高价值高价格。分析目前我市房产市场的实情,不难发现过去和现阶段刚需购房和中低端住房消费及低成本低投入投资购房占绝大多数,捡到篮子就是菜的温饱型市场行为使物值相当的商品交易规则严重失准。但随着我市经济社会的不断发展,城市环境的日新月异,市民对住房需求会越来越高,消费心理日趋成熟,能理性选择较高品质的住宅产品,势必看重容积率这一关键指标。

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