任泽平：房地产长看人口、中看土地、短看金融

纵观当前金融形式，经济大概率呈“L型”增长。2017年，我曾提出“新周期的起点”这一观点。今年，决定宏观经济形式的核心包括经济和金融两个层面。经济层面是“新周期的起点”，决定了“L型”经济的韧性。今年的经济韧性非常强，在房地产市场调控的情况下，上半年依然有6.7%~6.8%的增速。金融层面则是指金融周期即流动性收缩退潮。我国正进入一轮金融周期底部的下行阶段，股市下跌、融资上升都与此有关。金融周期不是债务周期，是加杠杆、去杠杆的过程。

我国也处在从高速增长转向高质量发展的爬坡阶段。纵观国内外经济形势，从2008年金融危机以来，越来越多的国家和地区开始复苏经济。美联储掌握着全球经济形势的总阀门，此次美联储加息导致资本回流美国，新兴市场普遍出现汇率贬值和下跌，土耳其货币已经贬值50%，阿根廷、巴西货币贬值了20%，而人民币只贬值了5.9%，在全球新兴经济体中算得上坚挺。

分析国内经济可参考两个维度。一是投资、消费、出口“三驾马车”。二是“六大周期”，其中最重要的是产能周期和金融周期。中国这一轮的金融周期比较清晰，未来的去杠杆过程除了房地产调控和长效机制建立，还包括国企债务、去杠杆链条、银行治理等。

房企不能对去杠杆抱有侥幸。房地产市场这几年去库存完成得非常好，意味着这一任务基本完成，未来货币化补贴会降低。棚改货币化安置政策福利窗口已经关闭，对很多三四线房地产市场会产生至少几年的深远影响。

关于中美贸易战，国内外大体存在三类观点。第一是悲观论。今天的中美经贸关系绝非40年前，这是中国发展到现阶段必然面对的挑战。当年，日本面临相似处境曾节节退让，美方步步紧逼，直至前者再无能力挑战美国新霸权。第二是强硬论。虽然我国经济在追赶，但科技、军事等方面，两国差距仍然巨大。因此，这两种观点都不可取，而是要采取无视论观点——做好改革开放，做好民生保障，做好很多自己要做的事情。

由此，我国未来对房地产的管控思路，要以六大改革为突破口。一是鼓励地方试点，调动地方在新一轮改革中的积极性;二是坚定不移地推动国企改革;三是大力度、大规模放活服务业;四是降低企业成本;五是防范化解金融风险;六是建立房地产长效机制。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。长期来说，人口是房地产根本，其平衡发展就是供求平衡和需求平稳释放。过去，我国东部地区的人口流动和土地供应不匹配，导致人地分离供应错配、一二线城市房价过高、三四线城市库存过多。对此，长效机制就是要保证人地挂钩、供求平衡以及金融货币政策稳定。