自如年底提价背后存隐忧 长租公寓盈利困局

公寓爆仓、高价抢房、租金贷、致命甲醛……近年来，长租公寓带着“蓝海”光环，经过资本的推波助澜引出了多个槽点。

记者调查发现，一些租住过长租公寓的租客多有不满，很多租户均认为这些公寓项目性价比并不高，有的租户认为管家也不能及时有效解决租户的问题，还有租户反应因为对合租人员的不了解，合租带来的麻烦并不少，自如公约形同虚设……

国泰君安首席经济学家花长春对记者表示，当前，一些长租公寓的确存在一系列问题，除了有些公寓不够标准化等，难以满足年轻人对生活品质的追求，也有些存在安全隐患，还可能存在过度金融化的风险。

问题频发与今年租金上涨的背景下，12月起，长租公寓龙头自如继承诺两个月不涨价后，率先打出了涨价5-10%的通告，一石激起千层浪。此前，前我爱我家总裁胡景晖关于中国前十的长租公寓将有一半在春节前爆仓的言论又被重新提及，令人细思极恐。

自如年底缘何提价？

当前，国内重点城市的房地产市场逐渐由增量市场步入存量市场，传统拿地模式的难度也在加大。土地拍卖“竞自持”等措施促使房企对传统业务进行转型升级，同时业务利润的压缩进一步促使房地产企业探索更多的业务增长模式。长租公寓作为自持类创新业态遂被众多房企纷纷选择，成为试水的方向。

据东北证券研报，我国的租赁市场目前主流依旧是 C2B2C 模式，即房东、租客通过链家、Q 房等中介平台来促成交易;随着互联网的发展以及租客对于生活品质的追求，催生了新兴的 B2C 模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商，根据物业分布，可分为集中式、分散式;根据运营模式，又可分为重资产、轻资产。

重资产是持有房产出租，享有房价波动风险，没有房租成本。轻资产是二房东模式，与房价波动无关，但要承担对屋主的租金成本。分散式公寓房源位置相对分散，而集中式是房源集中在同一幢房，在大城市，轻资产模式不可能做集中式公寓，只能以分散式公寓形式存在。

东北证券认为，风险集中在轻资产+分散式公寓的玩法，如自如，蛋壳等。

轻资产长租公寓由于其以市场价格从房东处获取房源，然后通过装修转租以获取利差的运营模式，其利润空间相对较小，需要高周转和精细运作，再考虑目前的整体资金成本，盈利压力较大。

众所周知，长租公寓运营商开始并没有想那么多付出了大量的资金用以抢占市场，并且均加了杠杆，以租金打包为应收账款ABS，向金融机构拿抵押贷款，为的是迅速把盘子做大。

花长春指出，“金融+长租公寓”模式虽然迅速拓展了长租市场，但也带来了法律和金融方面的风险。有些长租公寓方利用网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下使用网络贷款，绑定租客银行卡与网贷平台，每月返还给贷款给平台来缴纳房租。同时，该长租公寓提供方拿到金融机构贷款后，不一次性结算给房东，再利用截留的租金去盘下更多的房子。这种模式首先违法，租客不知情的情况下就签了贷款合同，其次，这种模式非常依赖高现金流，很容易出现“爆仓”。

所以我们看到了自如甲醛门，如今风头刚过，自如们又开始迫不及待地涨价——出租率提高不了，那就提高租金。长租公寓面临是，过快扩张的负债压力凸显，加之新的一年即将到来，在又得向屋主们交明年的租金的双重压力，涨租难道是无奈之举？

长租公寓盈利困局

虽然长租公寓的发展是市场的必然选择，有利于经济的长期发展。然而，作为一种新兴业态，长租公寓不可避免会遇到发展上的挑战。目前市场面临的主要挑战为行业整体的盈利空间较小。

长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。万科高级副总裁谭华杰曾公开表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

“二房东模式”型的长租公寓正是如此，“二房东”从房东处租赁拿到房源，再进行装修改造，租赁和装修成本较高，运营商主要赚的是租金差价。由于房租租金价格上涨有限，运营商要盈利则需要在成本控制上下功夫，包括获取房源的能力以及建安费用。

值得注意的是，目前很多轻资产型长租公寓经过抢夺房源，高企的成本已经压缩了盈利空间。然而，压缩装修成本不仅难吸引租客，也容易发生“甲醛门”等安全隐患，这样无形中又提高了空置率。

根据高力国际访谈，(北京某长租公寓)2018年初的单个房间的每月租金约为 6000 元人民币(包含服务费、水电网费用等);其中，单个房间的拿房、装修等成本分摊至每月大约为5100元人民币。若是在此基础上再考虑其运营成本、财务成本和一定的空置率等因素，该长租公寓的盈利空间所剩无几。

目前，多方机构已经加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。

东北证券认为，长租公寓企业所提供的高质量的租赁和服务是企业发展的基础，优质的长租公寓项目才能够对入住租户产生足够的吸引力。相对而言由房企运营的集中式长租公寓更具有优势，未来有望率先实现盈利。