五矿地产净利9亿港元创新高 资产负债率三连降加速转型城市运营商

央企代表之一的五矿地产有限公司（00230.HK，以下简称五矿地产）正加速冲刺百亿规模。2019年，五矿地产销售业绩稳步提升，实现签约销售总额86.44亿元，同比增长26.8%；加上非上市的托管项目部分，去年全年，五矿地产实现签约销售总额350.2亿元，同比增长32.4%，增速在行业当中处于领先地位。

  近年来，五矿地产归属股东净利润实现持续增长。数据显示，2015-2019年，该公司归属公司股权持有人溢利分别为2.78亿港元、5.12亿港元、7.13亿港元、9.35亿港元以及9.43亿港元，公司归属股东应占溢利在去年达到近年来的新高。

  债务方面，2019年该公司资产负债率66.78%，相比2018年的68.66%有所下降。值得一提的是，这也是五矿地产资产负债率在2016年创下79.08%最高值以来，录得的连续三年下降。

  随着国内存量市场的增长以及各大城市相继进入城市更新的爆发阶段，让近几年的房地产开发商纷纷开始向城市运营商的转型。在较为严峻的调控政策背景下，五矿地产在去年保持规模适度增长的前提下，也在进一步向城市综合运营服务商转型。

  2019年净利润创新高

  五矿地产成立于1993年4月，前身为中国五矿集团组建的房地产板块。2007年6月，房地产开发与经营被国资委核定为中国五矿主业，五矿地产成为首批以房地产开发作为主业的央企；随之，五矿集团地产建设业务中心整合完成，并成为中国五矿房地产主业的香港上市平台。

  在资本市场融资并背靠央企大树，五矿地产近年规模逐渐扩大。截至目前，五矿地产已形成以房地产开发为核心，资产管理、地产服务和地产金融业务为支撑的业务格局，拥有房地产开发项目、商业地产项目、产业地产项目共计70余，分布于全国21个城市。

  2015-2018年期间，五矿地产销售额分别为87亿元、117亿元、80亿元、68亿元。2019年，五矿地产实现签约销售总额86.44亿元，同比增长约26.8%；签约销售面积45.9万平方米，同比增长约3.1%；对应的平均售价约为每平方米18800元，同比增长约22.9%。

  2019年业绩报告显示，2019年，该集团实现收入约为112.61亿港元，同比增长约3.02%，其中，通过物业销售获得的收入约103.29亿港元，约占总收入的91.72%；毛利约为26.73亿港元，同比减少约31.22%；归母净利润约为9.43亿港元，同比增长约0.83%。

  值得一提的是，这也是五矿地产近年来归属股东净利润实现持续增长。数据显示，2015-2019年，该公司归属公司股权持有人溢利分别为2.78亿港元、5.12亿港元、7.13亿港元、9.35亿港元以及9.43亿港元，公司归属股东应占溢利在去年达到近年来的新高。

  五矿地产主席何剑波在业绩会上透露，五矿地产在未来几年会进入高速发展期，并将五矿地产2018年全年签约销售目标定在150亿元，以每年60%以上销售额年化增长预测，2020年五矿地产签约销售额将达到400亿元。

  大手笔加码华南区域拿地

  在加速扩规模的同时加大土地粮仓。2019年，五矿地产新增4个房地产开发项目，可开发楼面面积累计约为43.25万平方米，土地成本约为61.93亿元，平均成本约为每平方米14300元。2019年，该集团新进入深圳及成都市场。

  截至2019年末，该集团旗下共有27个房地产发展项目，分布于北京、天津、南京、长沙、武汉、成都、广州、深圳、香港等13个城市，可开发楼面面积合计约为435万平方米。

  在地市遇冷之时，五矿地产大手笔加码华南区域，试图借道湾区实现业绩的快速增长。据悉，2018年年末，五矿地产分别以10.9亿元、22.47亿元底价拿下广州黄埔区两宗地块；随后该公司以25.6亿元的价格拿下深圳坪山马峦地块，再度布局大湾区。截至去年年末，五矿地产已进入广州、深圳、香港、佛山和惠州五个湾区城市，湾区土储约占集团总土地储备30%。

  长江商报记者注意到，五矿地产在拿地上频频引用合作拿地和开发模式。去年11月22日，在深圳年末最后一场土拍严格“入市价格限定”背景下，五矿地产历经数十轮竞价，拿下这宗坪山G11340-8034马峦地块，成交价为25.6亿元，溢价率21.75%，楼面价约2.57万元/平方米，入市最高均价则不超过4万元/平方米。

  值得注意的是，作为五矿地产进入深圳市场的项目，在拿地时隔三个多月左右，公司便对外通知将引入合资方共同开发。此前1月8日，五矿地产就曾以出售转让方式，为广州黄埔地块项目开发事项订立增资协议，引入招商局置地合作开发，承购49%股本的代价金额为4.9亿元；而2019年3月28日，五矿地产也以12亿出售49%权益，为广州长岭居地块引入平安不动产投资。

  业内认为，五矿地产频频引入合资方的做法，一定程度上巩固了其财务谨慎的态度。此前，五矿公司集团主席何剑波就曾对外表示，“五矿地产在未来会继续把握市场机会，在增加优质土地资源的同时秉持谨慎理财的财务管理方针。”

  资产负债率三连降

  2019年，该公司资产负债率66.78%，相比2018年的68.66%有所下降。值得一提的是，这也是五矿地产资产负债率在2016年创下79.08%最高值以来，录得的连续三年下降。2015-2018年间，五矿地产的资产负债率分别为70.60%、79.08%、72.25%、68.66%；而总负债分别为279.7亿港元、323.1亿港元、354.2亿港元、324.4亿港元。

  在偏紧的融资环境下，五矿地产为了谋求发展不断通过公司债、美元债、银行贷款和内地开发贷等方式撬动更多资金，与此同时，五矿地产还通过引入合作方等方式来谋求更大的发展。

  2019年，五矿地产通过贷款与出售股权的方式来维持财务平衡。据不完全统计，2019年3月，五矿地产获银行授出15亿港元循环贷款额度；2019年7月，五矿地产出售济南五矿莱芜100%股权及相关债权；12月，五矿地产获7.8亿港元一年期循环贷款额度；同月，五矿地产以8413.2万挂牌转让莱芜子公司100%股权；在进入2020年不久，五矿地产便完成了一笔60亿港元融资协议的四年期定期贷款；2020年3月，五矿置业有限公司则拟转让五矿地产（沈阳）100%股权，在进行相关资产出清的同时，降低财务风险。

  年报显示，于2019年12月31日，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）38.5亿港元，相比2018年的36.08亿港元，增长6.72%。据了解，除了融资活动产生14.39亿港元现金流量，该公司去年投资活动所得现金流净额为5.63亿元，同比增长达550.87%。

  在持有的现金基础上，五矿地产在2019年尚未使用的银行融资额度仍有61.27亿港元，这为其在未来一段时间进行债务偿还提供助力。另一方面，作为央企的五矿地产，较低的融资成本仍是其优势之一。该公司在2019年的加权平均借贷成本为5.02%，相比于整个行业，处于较低水平。

  房地产开发领域以外，该公司在城市运营开发、资产运营方面、产业地产领域，甚至是地产金融和地产服务领域都有所布局和探索。

  在此前披露的2019年年报中，五矿地产称，未来将继续加快推进由“地产开发商”向“城市运营商”战略升级。其首个产城运营项目“成都大邑未来生态城”已在今年2月获取了首批地块，这是其产城模式发展策略的重大实践。