车位禁只售不租，不得停水断电催缴...新版广西物业管理条例为业主“撑腰”

谈及小区物业管理，想必业主有很多槽点，如物业服务差、车位只售不租、公共收益不透明......系列问题导致的业主与物业之间的矛盾冲突日益突出。现行的2013版物管条例已不能适应当下的物业管理要求。

7月24日，新版《广西壮族自治区物业管理条例》经自治区十三届人大常委会第十七次会议以全票审议通过，将于2021 年1月1日起正式施行。

据悉，新版《条例》进一步明确了物业管理中各行政主管部门的责任，理顺了政府和部门监督管理体制;优化了业主大会成立及运行的规定和业主委员会工作机制，明确了物业服务企业的权利和义务;并针对当前小区车辆停放、老旧小区管理、物业装饰装修、公共收益和专项维修资金管理使用等热点问题作出了专门规定。

来源：广西住房和城乡建设厅网站

新版《条例》条文多达109条，其中针对业主投诉的小区车位只售不租停车难、业主委员会运作难、小区公共受益如何分配等相关问题，今后将有“标准”可依，业主与物业的诸多矛盾纠纷将得到有效解决!

由于新版《条例》具体细则官方暂未公开发布，根据媒体聚焦的部分亮点，楼盘网做了梳理，一起关注：

门槛降低，10人以上联名可申请成立业主大会

现状：小区成立业主大会，通常遭遇一个难题——耗费大量人力去收集交付专有部门20%以上业主联名。以一个已经入住4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际上很难完成，很多时候因为存在这样的门槛而导致很多业主大会在前期筹备中就夭折。

此次新版《条例》，就成立业委会新增了不少内容。提出：在符合召开首*次业主大会会议条件前提下，将“已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名”修改为“十人以上的业主联名”，就可以提出成立业主大会的申请。

《条例》明确，业主获取资料的途径，能够由有关主管部门提供的，不再要求业主收集、提供。

旧物业赖着不走，每日罚款1万元

现状：小区新旧物业交接过程中引发的各式矛盾早已屡见不鲜，旧物业不主动撤离小区，新物业无法进驻，严重影响小区的正常生活秩序，遭殃的往往是业主。

新版《条例》在物业交接方面，对新旧物业如何交接进行了详细规定，并明确了处罚措施。

《条例》规定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

在法律责任部分，《条例》规定，对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正;逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款;拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。

禁止停水停电方式催交物业费

现状：小区陷入物业费“收缴难”、“调价难”困局不可忽视。一方面，物业公司诉苦收费难、运营成本高，涨价难;另一方面是业主投诉物业服务质价不符、虚假收费，直接引发业主对物业公司的不信任导致拒缴物业费，更遑论上涨物业费。必然导致两者之间的恶性循环。

针对前期物业费调价难问题，《条例》明确规定了政府指导价应当每三年调整一次并向社会公布。同时规定，因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。

针对物业收费难，《条例》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可采用公告方式催费。同时明确，业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费;未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人;约定由买受方支付的，业主负有连带责任。

此外，《条例》规定了12项物业服务人的禁止行为。

如禁止以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量;

禁止采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，违反该规定的，由住建部门责令改正，处2万元以上5万元以下罚款;

禁止物业服务人擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。

小区车位禁止只售不租，最高罚款50万

现状：小区车位只售不租，不买车位不准进入地下车库，在南宁已是普遍想象。如，近日长虹路某小区又因小区车库不出租，私家车只能停在地面通道上，致使小区门口的路上停满了私家车，导致早晚高峰车辆拥堵，再次将该小区推上了风口浪尖!

针对这些情况，本次通过的《条例》规定：物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。

建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款;拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

公共收益存入银行专户，接受政府监管

现状：小区随处可见的商业广告、电梯公告、公共区域的车位收费等都是一笔不小的公共收益，但这些收益有多少，怎么花，业主并不知情。

《条例》明确公共收益存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。对于业主大会成立前的公共收益统一存入设立的专门账户，并在业主大会成立后转入业主大会制定的账户。

对业主大会成立前扣除的经营管理成本比例确定为30%。要求50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金。同时，明确业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

同时，《条例》规定要每季度核对一次公共收益账目，并在小区显著位置公示结存情况等。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。

未将公共收益存入银行专户的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。

《条例》规定物业服务人应当公示并及时更新物业专项维修资金使用情况、物业管理区域公共收益收支情况、水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况等信息。

不按规定公示的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

电动自行车禁止上楼入户充电

现状：小区里私拉电线给电动自行车充电行为屡禁不止，更有一些小区业主将车辆拉回家充电，引发的爆炸事故或者电线短路也时有发生。

新版《条例》规定：建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。

禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电;禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电;禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。

小编点评：新版广西物业管理条例内容更加细化，切实可行，将有效解决当下物业与业主突出的矛盾点，多个条例真正从业主需求出发为其“撑腰”。值得一提的是，在买房置业的过程中，业主也可以选择物业服务口碑较好的房企，，减少不必要的纷争，保证入住后的生活质量。

本文信息来源：广西住房和城乡建设局网站、南国早报，克而瑞广西区域等。由楼盘网综合整理。