格力地产闯入三亚 一场免税牌照的生意？

长期深耕珠海市场的格力地产最近有了新拓展方向。

9月7日，格力地产宣布通过旗下珠海合联房产有限公司，竞得三亚三亚湾凤凰海岸两宗商业用地。

据了解，这两宗地是三亚2019年启动总部经济及中央商务区建设以来，凤凰单元初次挂牌的地块。位置好又较为，此次土拍吸引了华润、金地、招商局集团在内的企业参与。

最终经过约2个多竞逐，格力地产以16.51亿元总价将土地收入囊中，平均楼面价17755元/平方米，溢价率约47.7%。

不寻常的拿地

格力地产到海南三亚拿地，不是一件“寻常的事”。

这家企业多年来坚持“立足珠海，区域布局”的标准，在三亚拿地之前，主要房地产业务都在珠海、重庆和上海开展。

珠海之外，格力地产于2014年首入上海，斥资16.14亿元竞得浦东新区前滩宅地，6.58万元/平方米的楼面价也打破了当时的纪录。2016年，格力又以19.65亿总价拿下上海松江泗泾一幅宅地。

2012年首入重庆，在两江新区打造总部基地综合体项目。翌年，再花费4.5亿元在同一区域拿下16.7万平方米土地。此后，格力在渝、沪就未有太多新动作。

珠海是格力地产的大本营，布局不用赘述了。

根据具体资料，截至2019年末，格力地产持有待开发土地的区域，在珠海拥有土地面积9.69万平方米，规划计容建筑面积25.97万平方米；重庆则拥有土地面积38.8万平方米，规划计容建筑面积79.86万平方米。

而在上海，格力地产只有规划计容建筑面积10.36万平方米的在建住宅项目，即前滩、泗泾项目，没有待开发土储。

同时，格力地产过去亦甚少参与公开市场土拍，不完全统计，近5年即2016年至2020年9月，只有5次公开拿地纪录。

除去上述在上海夺得松江泗泾宅地及最新在三亚拿地外，格力其余3次纳储均在珠海。包括2017年7月，7.57亿连拿6幅洪湾渔港项目配套用地；2017年12月，3.6亿底价夺珠海斗门宅地；2020年，2.79亿获得新香洲一幅商旅用地。

三亚是格力地产进驻的全新区域，但观察此次两幅土地的规划要求，可以发现格力此次专门参与三亚市土拍并溢价夺地，并非简单的一次地产业务扩张。

资料显示，YGHA3-2-03/05/06/07地块土地面积约为1.1万平方米，地块用途包括零售商业、商务金融，地块容积率要求不大于3.5。而YGHA3-2-10地块的占地面积为2.2万平方米，土地用途为零售商业，容积率要求不大于2.5。

两宗地投资强度指标为500万元/亩，年度产值税收不设指标，另地块项目建成后，竞得人需自持建筑比例不低于30%。

“竞得的地块将用于建设滨海高端旅游零售商业项目，助力国际旅游消费中心建设。”格力地产表示。

但其实格力地产此前在商业项目的表现，并非十分出色，开发的基本都是商住综合体或住宅底商，建设并运营这种需要自持的商业项目，格力的经验不多。

不过，若联想到此前5月份格力地产与珠海免税的重组，一个合理的猜测是，格力地产远赴海南，或为配合集团整体战略发展免税生意。

铺路免税牌照？

自国家文旅部7月份宣布“跨省游”重启后，海南三亚便成为最受国内游客欢迎的旅游目的地之一。

其中一个原因是，消费者积压许久的消费欲望“V型反弹”与免税经济的双重作用，而这座城市拥有一间全球最大的单体免税店——三亚海棠湾国际免税城。

放眼整个海南岛，国家发改委于2018年印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》，提出要将海南打造为全球免税购物中心和时尚消费中心，要“实施更加开放便利的离岛免税政策”。

根据官方数据，2018年两家免税店（另一家为海口美兰机场免税店）购物人数达到288万人次，同比增长20%，实现销售额101亿元，同比增长26%。

2019年，随着海口日月广场免税店、琼海博鳌免税店开业，海南免税店增至4家，均由中国免税品（集团）有限责任公司统一运营。

2020年7月，海南离岛免税购物政策调整最终落定实施，游客每年每人离岛免税购物额度由3万元提高至10万元，同时取消单件商品8000元的免税限额规定。

8月19日，为深化市场化竞争，海南批准海南旅游投资发展有限公司旗下海南旅投免税品有限公司，及海南省发展控股有限公司旗下全球消费精品海南发展贸易有限公司，获取两个新离岛免税品经营资质。

近日，据媒体报道，海南将增加第四家享有离岛免税品经营资质的市场主体。据悉，海南岛外拥有免税经营资质的企业正在参与竞争，其中就包括珠海市免税企业集团有限公司。

据了解，珠海免税刚于7月3日在海南成立了全资子公司——珠免集团(海南)免税品有限公司。

而早前5月，格力地产宣布与珠海免税进行资产重组，将收购后者100%的股权。若重组最终完成，格力地产将获得免税牌照。

综上所述，格力地产此次在三亚拿地，基本能判断为此计划铺路，但最终问题的症结，还是免税牌照归属的问题上。

可以说“万事俱备，只欠东风”，欠的是两样东西：格力地产与珠海免税重组最终审批通过、珠海免税拿下海南第四张免税牌照。